Woningmarkt in grote en middelgrote steden steeds meer op slot

HOORNGIDS | De oververhitting van de woningmarkt in de grote steden in West-Nederland verplaatst zich naar de middelgrote steden in verschillende regio’s, zoals Haarlem, Zwolle en Eindhoven. Terwijl in het derde kwartaal het aantal gesloten hypotheken met 10 procent steeg in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar, is er juist sprake van een sterke daling in veel middelgrote steden in Nederland, blijkt uit onderzoek van De Hypotheker. Zo neemt het aanbod betaalbare woningen in deze steden zienderogen af, waardoor huizenkopers nu ook hier achter het net vissen. Deze ontwikkeling wordt versterkt door dure nieuwbouwprojecten en het stikstofbesluit van de Raad van State waardoor projecten stil liggen.

Doordat huizenprijzen minder hard stijgen dan in de afgelopen periode, heeft de afkoeling van de huizenmarkt zich op landelijk niveau ingezet. Met als resultaat dat het aantal transacties in het derde kwartaal is gestegen en het woningaanbod is toegenomen. In augustus stonden nog 98.194 woningen te koop op Funda. Sindsdien is dit aanbod met 3 procent gestegen naar 100.958 woningen. De stijging van 10 procent van het aantal gesloten hypotheken in het derde kwartaal van 2019 ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar wijst er volgens De Hypotheker op dat de huizenmarkt in een aantal regio’s stabiliseert. Het tegendeel is het geval in de grote en middelgrote steden: hier is nog steeds sprake van een lichte tot sterke daling van het aantal gesloten hypotheken.

Oververhitting op woningmarkt in middelgrote steden
De Hypotheker heeft onderzocht of sprake is van een stijging of daling van het aantal hypotheektransacties in 22 grote en middelgrote steden in Nederland. Uit deze cijfers blijkt dat de woningmarkt in een aantal grote steden in de Randstad lijkt te stabiliseren, zoals in Amsterdam en Almere. Het probleem van de oververhitte woningmarkt is echter verplaatst naar de middelgrote steden. Een goed voorbeeld is Haarlem, waarnaar veel Amsterdamse huizenkopers zijn uitgeweken, omdat betaalbare woningen in de hoofdstad steeds schaarser werden. Terwijl in Amsterdam sprake is van een lichte daling van het aantal afgesloten hypotheken (-3,0 procent), is in Haarlem sprake van een zeer sterke afname van het aantal transacties (-30,9 procent). In populaire steden buiten de Randstad is echter ook sprake van een sterke daling, zoals in Groningen (- 11,1 procent), Eindhoven (-20,5 procent), Zwolle (-22,5 procent) of Leeuwarden (-22,8 procent). In andere steden zoals Middelburg (+19,4 procent) en Deventer (+18,9 procent), is de woningmarkt gestabiliseerd of juist aangetrokken. Huizenkopers zoeken verder hun heil in (Vinex)steden als Nieuwegein (+14 procent) en Zoetermeer (+15,5 procent).

Nieuwbouw
De oplossing voor het zeer schaarse woningaanbod in de grote en middelgrote steden is nieuwbouw, maar dat is helemaal niet vanzelfsprekend. Zo is er een tekort aan betaalbare nieuwbouwwoningen, waardoor huizenkopers afhaken. In het vorige kwartaal zijn dan ook 13 procent minder nieuwbouwwoningen verkocht in vergelijking met een jaar geleden. De gemiddelde prijs voor een nieuwbouwwoning ligt op 387.000 euro. Dat is ruim 25 procent hoger dan voor een gemiddelde woning bij bestaande bouw (308.000 euro). Het kabinet wil dat er jaarlijks 75.000 woningen worden bijgebouwd, maar door het stikstofbesluit is het zeer de vraag of dit in de komende jaren mogelijk is. Vooral de nieuwbouwplannen in Zuid-Holland dreigen hierdoor in de knel te komen. In deze provincie, waar sprake is van een oververhitte woningmarkt, staan maar liefst zo’n 2.520 woningbouwprojecten op het spel.

Hoorn
“De woningmarkt lijkt zich licht te herstellen, maar dit is nog niet zichtbaar in alle regio’s. Vooral in de grote en middelgrote steden stijgen huizenprijzen nog steeds en wordt het woningaanbod alsmaar schaarser. De oplossing ligt in het vergroten van het aanbod, met name in en rond stedelijke gebieden”, zegt Barry Bronkers, franchisenemer van De Hypotheker in Hoorn. “Nieuwbouwprojecten komen vanwege de hoge kosten echter moeilijk van de grond en door het stikstofprobleem dreigt het woningtekort zelfs nog verder op te lopen. We dringen er daarom bij het kabinet op aan op korte termijn met een oplossing voor de woningbouw te komen, omdat de gevolgen hiervan van in de komende twee tot drie jaar blijven doorwerken.”