Revitalisering oude poskantoorlocatie De Huesmolen in volle gang

HOORNGIDS | Op 18 augustus 2019 heeft Aart Ruppert, fractievoorzitter van de plaatselijke politieke partij VOCHoorn, vragen gesteld betreffende de revitalisering van winkelcentrum De Huesmolen. In de brief uit hij zijn bezorgdheid met betrekking tot de voortgang van de ontwikkeling van de oude postkantoorlocatie. Het oude postkantoor is gesloopt en sinds 2018 in eigendom van Deen Vastgoed. Hieronder de beantwoording door het college van B&W. 

Geachte heer Ruppert,

In deze brief geven wij u antwoord op de, door uw fractie, gestelde vragen:

1. Deelt het college de mening van VOCHoorn dat het proces om te komen tot de verdere gebiedsontwikkeling van WC De Huesmolen zo snel mogelijk op gang moet komen?
Het college deelt uw mening dat de ontwikkeling van deze locatie op gang moet komen. Momenteel wordt extra ambtelijke capaciteit ingehuurd om de beoogde ontwikkeling van Deen Vastgoed te faciliteren.

2. Wat zijn volgens het college de redenen dat er tot op heden, behoudens de sloop van het postkantoor, nog geen bouwactiviteiten plaatsvinden?
Voor de ontwikkeling van de locatie van het oude postkantoor is er sprake van een nieuwe stedenbouwkundige invulling van de locatie. Deze nieuwe invulling betreft onder anderen een wijziging van functie en van bouwvolume, daarmee is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Met de initiatiefnemer moet overeenstemming worden bereikt over de definitieve invulling, vervolgens moet er een ruimtelijke procedure worden gevoerd. Na inwerkingtreding van de wijzigingen in het bestemmingsplan kunnen de bouwactiviteiten worden gestart.

3. Is de rol van de gemeente Hoorn naar Deen louter faciliterend of speelt de gemeente een actieve rol bv. willen zij zelf mee ontwerpen?
De initiatiefnemer is primair verantwoordelijk voor de planontwikkeling en het ontwerp. De gemeente Hoorn heeft in dit kader een faciliterende rol. De gemeente is wel verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke ordening en ruimtelijke kwaliteit. Het college geeft de voorkeur aan samenwerking met de initiatiefnemer in een vroeg stadium om tot een succesvolle planontwikkeling te komen. Het college ziet hiervan de meerwaarde. In deze samenwerking geeft het coilege in een nota van uitgangspunten een ontwikkelkader voor het planvormingsproces op deze locatie en kan de gemeente meedenken in de mogeiijkheden. Het is voor de initiatiefnemer een voordeei om in een vroeg stadium te weten of de gemeente bereid is medewerking te verlenen en onder welke voorwaarden het initiatief ruimtelijk en economisch uitvoerbaar gemaakt kan worden. De werkwijze past in de lijn van de implementatie van de Omgevingswet 2021.

4. Verhaalt de gemeente Hoorn haar kosten gemaakt tijdens de voorbereidende samenwerkingsfase? Zo ja, waarom?
De wet Ruimtelijke ordening (Wro) verplicht de gemeente al haar kosten ten behoeve van nieuwe bouwplannen waarvoor een omgevingsvergunning wordt aangevraagd en die niet passen binnen het geldende bestemmingsplan te verhalen. In de wet wordt ook bepaald welke kosten moeten worden verhaald op de initiatiefnemer. De kosten van de voorbereidende samenwerkingsfase, waarover in deze fase met initiatiefnemer wordt gesproken, vallen onder het wettelijk kostenverhaal. Niet alle initiatieven leiden tot een ontwikkeling waarvoor een anterieure overeenkomst of exploitatieplan tot stand komt en de wettelijke kosten kunnen worden verhaald. Daarnaast bleek in het verleden dat initiatiefnemers er moeite mee hadden wanneer de gemeente bij de anterieure overeenkomst alle kosten in rekening bracht. Bij initiatieven waarbij de gemeente vanaf een vroeg stadium wordt betrokken bij de planvorming wordt eerst een intentieovereenkomst gesloten. In de intentieovereenkomst wordt vastgelegd welke onderzoeken er moeten worden gedaan en verbindt de initiatiefnemer zich om de gemeentelijke kosten te vergoeden gedurende de intentiefase. Voor het bepalen van de gemeentelijke kosten hanteert de gemeente de landelijke tool voor de plankostenscan.

5. Klopt het dat de discussie rondom kostenverhaal op dit moment het hete hangijzer is?
Op dit moment zijn er gesprekken tussen initiatiefnemer, Deen Vastgoed, en de gemeente over de mogelijke samenwerking, de verschillende werkzaamheden en de gemeentelijke kosten die worden opgenomen in een te sluiten intentieovereenkomst vooruitlopend op de anterieure overeenkomst. Dit betreft de kosten die onderdeel uitmaken van de kosten die de gemeente verplicht is om te verhalen. Het college verplicht Deen Vastgoed niet tot een gezamenlijke uitwerking van het bouwplan. De keuze is aan de initiatiefnemer. Bij samenwerking tussen initiatiefnemer en gemeente werken de partijen, met inachtneming van ieders verantwoordelijkheid, in overleg aan een uitvoerbaar bouwplan. Voorwaarde voor deze inspanning van de gemeente is dat de plankosten die worden gemaakt in deze voorbereidende fase worden reeds worden betaald en vastgelegd in een intentieovereenkomst. Hierbij wordt het risico voor de planontwikkeling gedeeld door beide partijen. De werkzaamheden die zijn uitgevoerd en betaald tijdens de intentiefase worden niet meer meegerekend bij het bepalen van de plankosten voor de anterieure overeenkomst. Initiatiefnemer kan ook er ook voor kiezen om zelfstandig het voorgenomen bouwplan uitwerken tot een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik. Hierbij is initiatiefnemer leges verschuldigd op grond van de legesverordening (1,56% van de aanneemsom). De leges zijn ter dekking voor het beoordelen van de aanvraag. Hierbij is het risico dat de vergunningsaanvraag niet leidt tot een vergunning voor initiatiefnemer. Wanneer initiatiefnemer kiest voor deze route is er geen overleg in een vroeg stadium van de ontwikkeling. Het risico bestaat dat het plan wordt afgewezen omdat het niet aansluit bij de gemeentelijke verantwoordelijkheid voor goede ruimtelijke ordening en kwaliteit. De leges zijn dan verschuldigd en vindt geen restitutie plaats. Wanneer het ingediende bouwplan wel passend wordt gevonden en de gemeente verleent medewerking is alsnog het wettelijk kostenverhaal van toepassing, bovenop de leges. Deze kosten worden dan opgenomen in een anterieure overeenkomst of het exploitatieplan.

6. Wat is de huidige stand van zaken in de discussie m.b.t. kostenverhaal?
Voor beantwoording van deze vraag met betrekking tot de gesprekken tussen Deen Vastgoed en de gemeente over het kostenverhaal verwijzen wij ook naar de beantwoording onder vraag 5. Deen Vastgoed kan aangeven op welke manier zij de planontwikkeling vormgeven, op basis van een gezamenlijk ontwikkeling op grond van een intentieovereenkomst of een zelfstandige uitwerking van het bouwplan richting aanvraag omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik.

7. Wanneer kan naar inschatting van het college de anterieure overeenkomst ondertekend worden?
Een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente kan pas worden gesloten wanneer het voorlopig ontwerp gereed is. Op grond van het voorlopig ontwerp kan pas inzichtelijk gemaakt worden voor het totaal welke werken en werkzaamheden er moeten worden uitgevoerd. Het is bij het college niet bekend wanneer het voorlopig ontwerp gereed is en dus een anterieure overeenkomst kan worden ondertekend.

8. Kan het college VOCHoorn informeren over de aantallen woningen/appartementen die Deen voornemens is te bouwen?
Het aantal appartementen dat Deen Vastgoed voornemens is te bouwen is onderwerp van gesprek tussen gemeente en initiatiefnemer. Er wordt op dit moment gesproken over een 30 tot 40- tal wooneenheden op deze locatie.

Vertrouwende u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.
Met vriendelijke groet,
Burgemeester en wethouders van Hoorn